Les crédits immobiliers
La mensualité est fixée à 1 262 ⬠par mois. Le salaire pour emprunter 200 000 ⬠sur 15 ans à 1.1 % est donc de 3 786 ⬠minimum.
Prenons un exemple : vous partez sur un emprunt de 150 000 ⬠sur 10 ans. 10 ans, c’est 120 mensualités à rembourser. 150 000 / 120 = 1 250 ⬠de mensualité. En prenant en compte le critère du taux d’endettement, vous devez donc percevoir au minimum un salaire de : 1 250 x 3.3 = 4 162 â¬.
| Banque | TEG | |
|---|---|---|
| HSBC | 1.14% | 1 000 ⬠|
| CIC | 1.12% | 1 500 ⬠|
| Banque Postale | 1.17% | 1 000 ⬠|
Un crédit immobilier est une opération par laquelle un organisme prêteur (une banque, une société de financement) met à la disposition d’un ou plusieurs emprunteurs non professionnels une somme d’argent pour financer la construction ou l’acquisition d’un immeuble (logement et/ou terrain) à usage d’habitation ou à usage …
Les crédits immobiliers libres
Le crédit immobilier aux particuliers se trouve régi, dans le code de la consommation aux articles L. 313-1, et suivants, L. 314-1 et suivants. Le code monétaire et financier se voit également modifié, pour les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (courtiers et mandataires en crédits).
Travaux d’aménagement (agrandissement d’une pièce, jardin, véranda, piscine, embellissement d’un espace, etc.) Travaux de réparation ou de rénovation (toiture, sols, peintures, etc.) Travaux d’isolation (nouvelles fenêtres, nouveau système de chauffage, panneaux solaires, etc.)
Prenons un exemple : vous partez sur un emprunt de 150 000 ⬠sur 10 ans. 10 ans, c’est 120 mensualités à rembourser. 150 000 / 120 = 1 250 ⬠de mensualité. En prenant en compte le critère du taux d’endettement, vous devez donc percevoir au minimum un salaire de : 1 250 x 3.3 = 4 162 â¬.
Le salaire minimum devrait arriver à 2 652 â¬. On passe donc sur 25 ans avec un taux de 1,29 %. La mensualité s’établissant à 753 â¬, le revenu global minimum n’est plus que de 2 259 ⬠et vous permet d’accéder à un emprunt de 180 000 â¬.
Le prêt relais
Le prêt relais fonctionne sur le principe du remboursement différé. Tant que le logement n’est pas vendu, l’emprunteur rembourse seulement les intérêts de la somme versée. Le capital est, lui, soldé après la vente, sans aucune pénalité de remboursement anticipé.
| Mensualité | Montant du prêt | |
|---|---|---|
| Mensualité du prêt sur l’appartement | 1.000 ⬠| |
| Mensualité du prêt-relais | 67,08 ⬠| 230.000 ⬠|
| Mensualité du nouveau prêt | 1.467,18 ⬠| 300.000 ⬠|
| Mensualité totale | 2.534,26 ⬠|
Comment est calculé le montant du prêt relais ? Le montant du prêt relais varie entre 60 et 80% du montant de votre bien actuel, en fonction du déroulement de celle-ci. Si, par exemple, vous avez signé un compromis de vente, la banque en tiendra compte et vous accordera un montant plus important.
L’emprunteur doit justifier de revenus suffisamment solides pour prendre en charge le coût du prêt relais. Après avoir remboursé le prêt contracté à l’occasion de l’achat de votre bien immobilier actuel, vous devez rester solvable.
Les prêts réglementés
Les prêts réglementés sont des prêts régis par l’État. Ils viennent compléter un crédit immobilier traditionnel, en permettant aux souscripteurs de bénéficier de taux d’intérêt plus attractifs que sur le marché.
Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt immobilier accordé aux personnes ayant des revenus modestes. Il doit servir à devenir propriétaire de sa résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire) ou à y réaliser des travaux (par exemple, travaux d’adaptation au handicap).
La souscription à un prêt PAS vous permet de bénéficier de nombreux avantages : Bénéficier des APL ; Bénéficier d’une exonération de la taxe de publicité foncière ; … Et un coût d’achat de votre bien immobilier pris jusqu’à 100% en charge par le prêt.
Prêt Accession Sociale – La Banque Postale â La Banque Postale.
Le Plan Épargne Logement ou PEL
Le Plan Épargne Logement (PEL) est un outil d’épargne bloqué pendant 4 ans minimum et rémunéré au taux de 1 %. … Le taux d’intérêt maximum que peut fixer la banque dans le cadre d’un prêt immobilier souscrit avec un PEL à l’issue de sa phase d’épargne ne peut pas dépasser 2.20 %.
Sur le PEL un versement régulier minimum de 45⬠par mois, de 135⬠par semaine ou de 270⬠par trimestre est obligatoire. Sur un CEL, l’approvisionnement est libre dans un minimum de 75⬠par versement. La durée minimale de l’épargne est de 18 mois pour un CEL et de 4 ans pour un PEL.
Avoir un plan épargne logement (PEL) permet d’obtenir un prêt épargne logement, sous certaines conditions. Un prêt épargne logement peut servir à financer l’achat ou la construction d’un logement, ou encore la réalisation de travaux dans un logement.
Le plafond du PEL est de 61 200 â¬.
Compte Épargne Logement ou CEL
Le CEL permet de bénéficier d’un prêt Epargne Logement à un taux avantageux : 2%, dès 18 mois d’épargne. Son montant dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Le prêt doit être d’une durée comprise entre 2 et 15 ans et ne peut financer qu’un projet immobilier qui se rattache à votre résidence principale.
Le taux d’intérêt du CEL, hors prime d’État, est de 0,25 %. Les intérêts du CEL sont capitalisables : au 31 décembre de chaque année, ils viennent s’ajouter au capital épargne et deviennent producteurs d’intérêts supplémentaires.
| PEL | CEL | |
|---|---|---|
| Prêt maximum | 92 000 ⬠| 23 000 ⬠|
| Durée du prêt | De 2 à 15 ans | De 2 à 15 ans |
| Taux d’intérêt | 1 % | 0,25 % |
| Prime d’État maximale | 1 000 ⬠| 1 144 ⬠|
Sur le PEL un versement régulier minimum de 45⬠par mois, de 135⬠par semaine ou de 270⬠par trimestre est obligatoire. Sur un CEL, l’approvisionnement est libre dans un minimum de 75⬠par versement. La durée minimale de l’épargne est de 18 mois pour un CEL et de 4 ans pour un PEL.
Prêt à taux zéro ou PTZ
Les revenus fonciers
Vous devez déclarer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissés pendant l’année) après déduction des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.). Vous devez remplir le formulaire n°2044.
Vous devez déclarer soit un revenu net foncier en case 4BA (et éventuellement des déficits antérieurs en case 4BD) soit un déficit en case 4BBet/ou 4BC(et éventuellement des déficits antérieurs en case 4BD). … En 2020, si vous ne percevez plus de revenus fonciers, vous devez cocher la case 4BN.
Lors de la déclaration des revenus fonciers, le propriétaire doit calculer au préalable son revenu brut foncier annuel. Ce dernier correspond à la somme des revenus locatifs nets de charges réellement perçus, notamment aux loyers sans les charges.
Revenus à déclarer
Traitements, salaires et pensions Impôt sur les avantages en nature. Revenu exceptionnel. Taux d’imposition. Imposition des retraites.
| Tranches de revenus des foyers | Taux d’imposition appliqué |
|---|---|
| ⤠10 064 ⬠| 0 % |
| Entre 10 065 ⬠et 25 659 ⬠| 11 % |
| Entre 25 660 ⬠et 73 369 ⬠| 30 % |
| Entre 73 370 ⬠et 157 806 ⬠| 41 % |
C’est ce montant qu’on passe ensuite au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour le calcul de l’impôt : la part de ses revenus comprise entre 0 ⬠et 10 084 ⬠n’est pas imposée : 0 ⬠la part de ses revenus comprise entre 10 085 ⬠à 14 400 ⬠est imposée à 11 % : soit 4 315 (14 400 – 10 085) x 14 % = 604,1 â¬
En résumé, les salaires qui doivent être déclarés sont les salaires nets, et non les salaires bruts. Idem pour les primes éventuellement versées par l’employeur.
Frais et charges à déduire (régime réel d’imposition)
Il faut pour cela déduire des loyers hors charges perçus l’ensemble des frais et charges supportés relatifs aux logements loués. Sont notamment déductibles des loyers perçus : Les dépenses d’entretien et de réparation. … Les provisions pour charges de copropriété.
Les commissions versées aux agences en charge de la gestion locative du bien (recherche de locataire, préparation des baux, établissement des déclarations fiscales) sont déjà comprises dans la déduction forfaitaire de 15 % au titre des frais de gestion et ne sont donc pas à reporter sur la déclaration de revenus …
Le régime d’imposition est l’ensemble des règles qui régissent la taxation des bénéfices d’une entreprise et l’application de la TVA. … Pour les entreprises individuelles soumises à l’impôt sur le revenu, le type d’activité joue également un rôle dans la détermination du régime d’imposition applicable.
Les charges déductibles des revenus fonciers
- Les frais de gestion, de garde et de procédure.
- Les dépenses d’entretien et de réparation.
- Les dépenses d’amélioration.
- Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires.
- Les provisions pour charges de copropriété
L’imposition des revenus fonciers
Exemple réel : Les loyers imposés sont donc de 4 000 â¬. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 4 000 * 17.2% = 688 â¬. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 4 000 * 11% = 440 â¬.
Les revenus tirés de la location de biens immobiliers nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. … Ces deux types de revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et supportent en plus les prélèvements sociaux, au taux actuel de 17,2 %.
Par exemple, si un propriétaire loue un 2 pièces à un loyer mensuel de 800 euros et des charges de 40 euros, il ne devra déclarer que les 800 euros de loyers et non les 840 euros perçus chaque mois. Si le logement a été loué les 12 mois de l’année, les loyers déclarables sont de 800 x 12 = 9600 euros.
Pas de déclaration annexe : vous devez uniquement remplir le montant de vos revenus locatifs bruts perçus en 2020, sans les amputer d’aucune charge, à la case 4BE de la déclaration « classique » 2042.
Les déficits fonciers
Lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d’emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges (voir exemple suivant).
On peut citer, par exemple, l’installation ou le remplacement du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur ou d’une antenne collective de télévision.
Les déficits antérieurs sont valables 10 ans à compter de leur année de création. Il faut déduire d’abord les intérêts d’emprunt du revenu brut foncier, ce qui donne un déficit foncier intermédiaire de 2 000, imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années.
Le déficit reportable et déductible sur les revenus fonciers est à reporter sur la déclaration de revenus n°2042 en case 4BB « Déficit imputable sur les revenus fonciers » (page 4 – Cadre 4 « Revenus fonciers »).
le régime du micro-foncier
Si le total des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut opter pour le régime réel. Si le total des charges déductibles est inférieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut rester dans le régime du micro-foncier.
Revenus locatifs inférieurs à 15 000 ⬠Vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Vous devez les déclarer. Vous serez automatiquement soumis au régime micro foncier.
Il s’agit d’un mode d’imposition simplifié : il suffit de déclarer son revenu foncier sur la déclaration d’impôt classique (formulaire n° 2042) dans le cadre 4 « Revenus fonciers » (case 4BE). L’administration fiscale pratique ensuite un abattement forfaitaire de 30 % correspondant aux charges inhérentes au bien loué.
Le principal avantage du régime micro foncier est de bénéficier d’un abattement de 30%. Cela signifie que vous ne payerez des impôts que sur 70% des loyers que percevez. De plus, le régime micro foncier vous permet de faire une déclaration simplifiée en renseignant seulement le montant de vos loyers perçus.
Les plus-values immobilières
Comment ne pas payer de plus-values immobilière?
- Majorer le prix d’acquisition de votre bien immobilier.
- Désigner le bien comme votre résidence principale.
- Utiliser les autres exonérations sur la plus-value immobilière.
- Profiter de l’abattement lié à la durée de détention du bien.
Quand paie-t-on cet impôt ? Il est payé en une seule fois par le vendeur, le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est d’ailleurs ce dernier qui récolte l’impôt pour le compte du Trésor Public. La déclaration est rédigée par l’homme de droit, signée par le vendeur en même temps que la vente.
La plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, c’est le gain réalisé lors de la revente.
Plus-value immobilière brute = prix de vente corrigée â prix d’achat corrigé = (300 000 â 3 000) â (150 000 150 000 * (15% 7.5%)) = 113 250 â¬. 2- Calcul de la plus-value imposable : Abattement pour durée de détention. Le fisc retient 11 années de détention.
Imposition de la plue value
Imposition des plus-values Les plus-values sont, sauf option, soumises au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), au taux de 30 %. Ce taux global intègre l’impôt proprement dit (12,8 %) et les prélèvements sociaux de 17,2 %. En contrepartie, les divers abattements en vigueur sont supprimés.
Avec la flat tax, le régime est simple, l’intégralité de la plus-value est soumise au taux de 30% : 12,8% au titre de l’impôt et 17,2% au titre des prélèvements sociaux. … Pour 100 euros de plus-value, le contribuable paie donc 30 euros de fiscalité et obtient 70 euros de gain net.
Les plus-values nettes à long terme nettes dégagées sur les titres de participation sont exonérées d’IS sauf quote-part de 12 %. … Le calcul de la quote-part est effectué sur le montant des plus-values réalisées avant la compensation avec les moins-values à long terme de l’exercice.
50% lorsque les titres ont été conservés entre 2 et 8 ans, et 65% lorsque les titres ont été conservés pendant 8 ans au moins.
Montant et modalités de l’imposition
| Tranche de revenu imposable | Taux d’imposition |
|---|---|
| 0 ⬠à 10 064 ⬠| 0 % |
| 10 065 ⬠à 25 659 ⬠| 11 % |
| 25 660 ⬠à 73 369 ⬠| 30 % |
| 73 370 ⬠à 157 806 ⬠| 41 % |
Pour 2021, le seuil de non-imposition à la taxe d’habitation se situe à 27 761 euros pour une personne seule, et à 44 212 euros pour un couple sans enfant. Pour une personne seule élevant un enfant, ce seuil est fixé à 35 987 euros, et à 44 212 euros pour une personne seule avec deux enfants à charge.
Tranche de revenu jusqu’à 10 084 ⬠imposée à 0 % = 0 ⬠Tranche de revenu de 10 085 ⬠à 25 710 ⬠: soit 15 625 ⬠imposée à 11 % : 15 625 ⬠x 11 % = 1 718,75 ⬠Tranche de revenu de 25 711 ⬠à 73 516 ⬠imposée à 30 % : soit 6 289 ⬠(obtenu en effectuant le calcul 32 000 – 25 711) x 30 % = 1 886,7 â¬.
Votre taux de prélèvement à la source est déterminé par l’administration fiscale à partir de votre dernière déclaration de revenus. Ainsi, sauf intervention de votre part, le taux applicable depuis le 1er septembre 2020 est le taux issu de votre déclaration de revenus 2020 sur vos revenus 2019.
Le démembrement du bien immobilier
Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus.
Le démembrement de propriété : définition. … Il consiste à partager les attributs du droit de propriété entre deux personnes distinctes : le nu-propriétaire et l’usufruitier, pendant une période définie contractuellement.
Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.
Le démembrement consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété. Ainsi l’usufruitier et le nu-propriétaire se partagent la pleine propriété La taxation se fait sur la valeur unique de la nue-propriété et l’âge du donateur. Plus le donateur est jeune et moins les frais sont élevés.
Droits et obligations des parties
Respecter les horaires de travail déterminé par le contrat ou le règlement intérieur. Effectuer le travail en conformité avec les instructions données par les supérieurs hiérarchiques. Respecter l’ensemble des éléments du contrats, notamment ses clauses. Respecter le règlement intérieur.
L’employeur a quatre obligations principales envers son employé, tel que prévu par l’article 2087 du Code civil : 1 lui fournir le travail convenu ; 2 le payer pour le travail accompli ; 3-protéger sa santé et sa sécurité ; 4 protéger sa dignité.
Le principe de la distinction a été puisé dans l’idée de lien de droit. L’existence d’un tel lien caractérise l’obligation, son absence caractérise le devoir. Le lien de droit est celui qui existe entre deux sujets déterminés et qui dérive de l’une des sources d’obligations prévues par la loi.
L’obligation contractuelle est celle qui naît directement de la volonté. Elle est encadrée et formalisée par le contrat.
L’impôt sur la fortune
Remarque : le seuil d’imposition à l’ISF correspond à un patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l’ISF, le calcul commence à 800 000 euros. Uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 ⬠et 1 400 000 â¬, un système de décote permet d’atténuer l’impôt.
Exemple de calcul de l’ISF brut pour 1,37 million d’euros de valeur nette taxable : Jusqu’à 800 000 ⬠: 0 ⬠De 800 000 ⬠à 1,3 million ⬠: (1,3 – 0,8) x 0,50% = 500 000 ⬠x 0,5% = 2 500 ⬠… Montant de l’ISF brut = 2 500 ⬠490 ⬠= 2 990 â¬.
Vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million â¬. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés.
L’impôt sur la fortune est un impôt individuel appliqué non pas sur un revenu ou une transaction, mais sur le patrimoine, en fonction de la valeur de tout ou partie des biens d’une personne.
Les plus-values de cession
Vos plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux doivent être inscrites dans votre déclaration n° 2042. Par exception, certaines doivent être inscrites dans une déclaration complémentaire n° 2042 C ou une déclaration de plus-values n° 2074.
Comment ne pas payer de plus-values immobilière?
- Majorer le prix d’acquisition de votre bien immobilier.
- Désigner le bien comme votre résidence principale.
- Utiliser les autres exonérations sur la plus-value immobilière.
- Profiter de l’abattement lié à la durée de détention du bien.
Taux d’imposition La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Exemple : Pour une plus-value imposable de 20 000 â¬, l’impôt sur le revenu est de 3 800 ⬠(20 000 ⬠x 19 %).
L’exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière est totale à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans. Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement appliqué est de : 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année de détention et jusqu’à la 21ème année de détention.